Günümüzde toplu konutlar, apartmanlar ve siteler, bireysel konutlardan oluşan yapılar olmaktan çıkmış; ortak alanlar, sosyal tesisler ve yönetim organizasyonları ile adeta küçük şehirler haline gelmiştir. Bu nedenle, kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenlemek, ortak alanların yönetimini sağlamak ve hukuki uyuşmazlıkları en hızlı şekilde çözmek için site avukatlığı büyük bir önem taşımaktadır.
1. Site Yönetiminin Hukuki Çerçevesi ve Güvencesi
- Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde hareket eden site yönetimleri, hukuki süreçlerde hataya düşmemek ve kanuni yükümlülüklerini yerine getirebilmek için profesyonel bir avukata ihtiyaç duyar.
- Site avukatı, KMK’nın 35. maddesi ve ilgili diğer mevzuatlar çerçevesinde yönetim planının uygulanmasını sağlamakla yükümlüdür.
- Hukuka aykırı işlemler nedeniyle doğabilecek tazminat, icra ve cezai yaptırımların önlenmesi açısından kritik bir rol oynar.
2. Aidat ve Borç Takip Süreçlerinde Hukuki Süreçlerin Yönetimi
- Aidat borçlarının tahsil edilmesi ve ödenmeyen borçlara karşı hukuki takip süreçlerinin yönetimi, site yönetimleri için en büyük sorunlardan biridir.
- KMK Madde 20 uyarınca, her kat maliki ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.
- KMK Madde 22 gereğince, ödeme yapmayan maliklerin müteselsilen sorumlu tutulması mümkündür.
- Site avukatı, aidat borçlarının tahsili için icra takibi başlatır ve yönetime hukuki destek sağlar.
3. Yönetim Planı ve Sözleşmelerin Hukuki Denetimi
Site yönetimleri, güvenlik firmaları, temizlik şirketleri, teknik bakım ekipleri gibi birçok üçüncü taraf ile sözleşmeler imzalamaktadır. Bu sözleşmelerin hükümlerinin bağlayıcı ve hukuka uygun olması için avukat denetimi şarttır.
- Avukatın rolü:
- Hukuka uygun sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesi,
- Sözleşmelerde yönetimin yükümlülüklerinin güvence altına alınması,
- Sözleşmelerden doğabilecek hukuki ihtilafların önlenmesi ve yönetilmesi.
4. Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülüklerinin Korunması
Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar zaman zaman ciddi ihtilaflara dönüşebilir. Gürültü şikayetleri, ortak alan kullanımı, otopark sorunları, aidat ödeme anlaşmazlıkları gibi konular, uzun ve yıpratıcı hukuki süreçlere dönüşmeden önce bir avukatın arabuluculuğu ile çözüme kavuşturulabilir. Site avukatı, kat maliklerinin bireysel haklarını korurken, yönetim planına ve KMK’ye uygun kararların alınmasını sağlar.
5. Yönetim ve Denetim Kurulu İçin Hukuki Destek
Genel kurulların düzenlenmesi, yöneticilerin atanması ve yönetim kararlarının hukuka uygun yürütülmesi konularında site avukatına büyük görev düşmektedir.
- Site avukatının bu süreçlerdeki görevleri:
- Genel kurul toplantılarının hukuka uygun yapılmasını sağlamak,
- Alınan kararların kanuna uygunluğunu denetlemek,
- Kararlara itiraz eden kat maliklerine karşı yönetimi savunmak,
- İptal davaları ve sulh hukuk mahkemelerinde yönetimi temsil etmek.
6. Ortak Alan Kullanımı ve Anlaşmazlıkların Çözümü
KMK Madde 19 gereği, ortak alanlarda değişiklik yapılması için belirli prosedürlerin izlenmesi gerekmektedir.
- Site avukatı, ortak alanlar konusunda şu hukuki destekleri sağlar:
- Otopark ve sosyal tesis kullanımıyla ilgili anlaşmazlıkların çözümü,
- Asansör bakımı ve ortak giderlerin tahsili süreçlerinin hukuki denetimi,
- Güvenlik hizmetleri ve yönetim yetkilerinin sınırlarının belirlenmesi.
7. Site Güvenliği ve Hukuki Sorumluluklar
Sitelerde hırsızlık, yangın, kazalar gibi olaylarda site yönetiminin sorumluluğu söz konusu olabilir.
- Site avukatı, şu konularda hukuki destek sağlar:
- Yönetimin sigorta yükümlülüklerini yerine getirmesi,
- Güvenlik görevlileri ve yönetim arasındaki hukuki ilişkilerin düzenlenmesi,
- Ortak alanlarda meydana gelebilecek kazalar nedeniyle doğabilecek tazminat taleplerinin yönetimi.
Sonuç: Site Avukatının Olması Neden Gerekli?
Hukuki destek olmadan site yönetimi ciddi risklerle karşı karşıya kalabilir. Site avukatı, yönetimin daha şeffaf, güvenilir ve hukuka uygun şekilde hareket etmesini sağlar.
Bir site avukatı sayesinde:
- Aidat tahsilatları daha hızlı ve etkili şekilde gerçekleştirilir,
- Hukuki ihtilaflar yargıya taşınmadan çözülebilir,
- Genel kurul kararları hukuka uygun hale getirilir,
- Kat maliklerinin ve yönetimin yükümlülükleri hukuki çerçevede belirlenir.
Bu nedenle, her site yönetiminin profesyonel bir avukat ile çalışması gereklidir. Böylece kat maliklerinin hakları korunur, yönetim şeffaflaşır ve hukuki riskler en aza indirilir.