Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira Sözleşmesinin Nitelikleri
- Tam iki tarafa borç yükleyen (Sanal) bir sözleşmedir.
- Borçlandırıcı işlemdir.
- Şerh verilmekle birlikte üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
- Sürekli bir borç doğuran bir sözleşmedir.
- Rızai bir sözleşmedir.
- Şekle tabi değildir.
- Kira sözleşmesi ivazlı bir sözleşmedir.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
- Tarafların Anlaşması
- Kiralanan Şey
- Bir taşınmaz ürün getiriyorsa ürün kirası söz konusu olur.
- Birden çok şeyi içeren şekilde de kira sözleşmesi yapılabilir.
- Kararlaştırılan bir şeyin tamamının kullandırılması şart değildir.
- Kira sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem olduğu için kiraya verenin tasarruf yetkisinin olması şart değildir.
- Kiralanan şey, belirli veya belirli olmayan süreli yapılabilir.
- Bedel
- Kira sözleşmesi ivazlı bir sözleşme olduğu için, bedel kira sözleşmesinin asli unsurlarındandır.
Kira Sözleşmesinin Çeşitleri
Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri üç ayrı bölüm halinde düzenlenmiştir:
- Genel Hükümler (TBK m. 299-338)
- Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (TBK m. 339-356)
- Ürün Kirası (TBK m. 357-378)
Karşımıza bir kira sözleşmesi geldiğinde ilk olarak dikkat edilecek husus kiralanan eşyanın ne
olduğunu tespit etmek daha sonra yukarıda bahsedilen ayrıma göre ilgili olunan bölümde
bulunan kanun maddelerini uygulamak olacaktır.
Kira Süresi
MADDE 300 – Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Belirli süreli; bildirimi gelmeden sözleşmenin sona erdiği sözleşmedir. Sürenin belirli olması, sözleşmenin sona erme hallerinde karşımıza sık çıkmaktadır, bu yüzden önemlidir ve uygulanacak hükümler değişir.
Kira Sözleşmesinde Tarafların Durumu
- Tam ehliyetli olan herkes kira sözleşmesi yapabilir.
- Sınırlı ehliyetsizler ancak yasal temsilcinin icazeti ile kira sözleşmesi yapabilir.
- Gayri mümeyyizler ise kira sözleşmesi yapamazlar. Yaparlarsa sözleşme geçersiz olur.
Borçlar Kanunu 194. maddesinde aile konutu ile ilgili özel düzenleme getirilmiştir. ” Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsil sorumlu olur. Bu bildirimle eş, kira hakkında ve süreçle alakalı bir durum olursa haberdar olacak ve takibini sağlayabilecektir.
Kiraya Veren Kimler Olabilir?
- Malik olan veya olmayan kişi (yetkisiz kişi de) kira sözleşmesini akdedebilir, geçerli de olacaktır; ancak tasarruf yetkisi yok ise ifada bulunamayacaktır. Bu yüzden kiraya veren kişi tarafın zararını tazmin etmekle yükümlü olacaktır.
- Kiralanan üzerinde intifa hakkı sahibi olan kişi de mülkiyet sahibinin iznine veya onayına bağlı olmaksızın kiralamaya yetkilidir.
- Sükna (oturma) hakkı sahibi kiralama yetkisine sahip değildir.
- Kira sözleşmesi temsilci aracılığıyla da yapılabilir. Temsil yetkisi açık ya da zımni verilebilir.
- Pay ve paydaş çoğunluğu ile paylı mülkiyet kiraya konu olabilir. Paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar adına da kiraya verirse sözleşme geçersiz olurdu; ama kendi adına kiraya verirse sözleşme geçerli olurdu; ancak diğer paydaşlar onaylamadığı takdirde zarar tazmini doğacaktır.
- El birliği mülkiyette oy birliği ile kira sözleşmesi yapılabilir.
Kira ile İlgili Açılabilecek Davalar
- Kira parasının tespiti davası
- Uyarlama davası
1. Kira Parasının Tespiti Davası
Hukukumuzda tek başına tek taraflı olarak kira bedelini arttırma yetkisi tanınmamıştır. Kira parasının artırılması ya da indirilmesi dava açılmalıdır. Kira parasının belirlenmesi davası iki durumda açılabilir:
- Kira parasının taraflarca açıkça sözleşmede belirlenememiş olması durumunda; taraflar sözleşmede kira parasını belirlememişlerse ve bu konuda aralarında anlaşamazlarsa kira parasının mahkeme tarafından belirlenmesi zorunluluğu ortaya çıkar.
- Taraflarca belirlenen kira parasının yeni kira döneminin başında artırılmasına rağmen bir süre sonra emsal kiralara göre düşük kalması durumunda kira parasının tespit davası açılabilir.
Kira tespit davasının bir sonraki dönem için artışının sağlanması için kiraya verenin kira döneminin bitiminden en geç otuz gün öncesinden kiracıya ihbarname göndermesi gerekmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti I. Genel olarak MADDE 343 – Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
II. Belirlenmesi MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde (uzayan kira dönemleri) uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (Bu madde ve 345. madde konut ve çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir!)
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Bu hüküm bize, kiraya verene 5 yıl sonrası için garanti veriyor. 5 yıl bittikten sonra artık üretici fiyat endeksi oranına bağlı kalmadan yeni bir kira bedeli belirlenebilir. Yani artık o yılki üretici fiyat endeksi oranından fazla bir kira bedeli belirlenebilir. Daha sonraki 5 yıl boyunca yine üretici fiyat endeksi oranı baz alınacak; bu 5 yılın sonunda yine bu oran baz alınmaksızın bedel belirlenebilecek. 7 yıllık sözleşme için de 5. yılın sonunda bu hükme gidebiliyoruz.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
III. Dava açma süresi ve kararın etkisi MADDE 345 – Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. (Bu fıkra yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına dair hükmün olmaması durumu)
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Görevli Mahkeme Kira bedelinin tespiti davaları, sulh hukuk mahkemesinde görülecektir.
Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. (Yargıtay 3. HD. 23.1.2019 tarihli 017/5586 Es. 2019/435)
2. Uyarlama Davası
Yargıtay kira parasının öngörüldüğü kira dönemi henüz bitmemiş olsa da hakimin müdahale ederek kira parasını günün koşullarına uygun bir miktara çıkarabileceğini kararlaştırmıştır. Ayrıca Yargıtay uyarlama talep edilebilmesi için dürüstlük kuralını esas alarak çözülmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Uyarlama davası temelini, TBK 138 maddesi aşırı ifa güçlüğünden almaktadır. Uyarlama davasının koşulları:
- Uzun süreli bir kira sözleşmesinin varlığı söz konusu olmalı.
- Önceden öngörülemeyen olağanüstü koşullar ve öngörülmesi de beklenmeyen durum bulunmalıdır.
- Olağanüstü durum borçludan kaynaklanmaması gerekir.
- Olağanüstü durumun varlığı karşısında taraflarca kira sözleşmesi çekilmez hale gelmelidir.
- Edimler arasında büyük dengesizliğin olması gerekir.
Kısa süreli kira sözleşmelerinde kural olarak uyarlama yoluna gidilemez. Kısa süreli kira sözleşmelerinde dönem sonuna kadar, taraflarca kararlaştırılmış olan kira parası geçerli olur. Uyarlama talebi kira sözleşmesi devam etmesiyle her zaman bu talep istenebilir; uyarlama davası her zaman açılabilir. Uyarlama talebi reddedilirse, kira sözleşmeden dönme/fesih hakkına sahip olur.
Kira tespiti davasının gelecek dönem için artırımı sağlayabilmesi için kiraya verenin kira döneminin bitiminden en geç otuz gün önce kiracıya ihtarname göndermesi gerekir. Yargıtay sadece kiraya verenin değil, kiracının da uyarlama davası açarak kendisi için çekilmez hale gelen kira parasının yeniden belirtilmesini isteyebileceğini kabul etmiştir. Söz gelimi, kiracı da uyarlama davası açabilir. Kiracı, uyarlama davası açarak hakimden hakkaniyete uygun bir kira parasının belirlenmesini isteyebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.05.1994 gün ve 1994/3-174-336 sayılı kararında da kabul edildiği gibi, dava konusu taşınmazın niteliği, olayda Borçlar Kanunu’nun mu yoksa 6570 sayılı Yasa’nın mı (TBK.nun 339. maddesinin) uygulanacağı yönünden önem taşımaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira parası, Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı (musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir.
Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere tabi olan yerlerde ise akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur.
Zira konut ve çatılı iş yeri kirasının konusunu oluşturmayan taşınmaz ve taşınırlara ilişkin kira sözleşmesi belirli süreli bir kira sözleşmesi ise, kiraya veren kararlaştırılan süre sona erdiğinde kira sözleşmesinin TBK madde 327/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmesini önleyebilecek durumda olduğundan, dönüşen yeni sözleşme bakımından taraflar arasında bir tadil sözleşmesiyle yeni bir kira bedeli belirlenmediği hallerde önceki belirli süreli kira sözleşmesindeki kira bedeli aynen geçerli olacaktır. Dönüşen belirsiz süreli kira sözleşmesindeki kira bedelinden memnun olmayan kiraya veren ve kiracı, sözleşmeyi TBK madde 328-330 yarınca fesih bildirimi ile her zaman sona erdirebileceklerdir.
Baştan belirsiz süreli olarak akdedilen konut ve çatılı iş yeri kirası niteliğinde olmayan kiralar bakımından da mevcut fesih bildiriminde bulunma (fesih – olağan fesih) imkanının (TBK 328-330) varlığı sebebiyle kira sözleşmesinin devamı süresinde kira tespit davasının açılması mümkün değildir.